MW Realty Group · Fix & Flip
Compra con hard money. Rehabilita. Renta al número nuevo. Refinancia a un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac, del tipo que hace un prestamista como Arbor. El efectivo que vuelve es el siguiente trato. El número grande es el valor del edificio, no un cheque.
| Préstamo hard money | — |
| Efectivo en la compra | — |
| Costo del proyecto | — |
| Interés durante la espera | — |
| Ingreso durante la espera | — |
| Interés que pagas de tu bolsillo | — |
| NOI con la renta de hoy | — |
| NOI después de la obra | — |
| Ingreso que se suma | — |
| Préstamo de agencia | — |
| Qué limita ese préstamo | — |
| Hipoteca nueva, al año | — |
| Efectivo después del préstamo nuevo | — |
| Cobertura de la deuda | — |
| Efectivo que sigue adentro | — |
| Rendimiento de lo que sigue adentro | — |
El ejemplo es un edificio de 38 unidades que puede acercarse a un valor de $5 millones si la renta y el cap rate se sostienen. No son los libros de nadie. La versión pública de ese resultado de "$5 millones" fue un precio de venta posterior, no un cheque el primer día. Los gastos operativos son impuestos, seguro, reparaciones y administración. No pongas ninguno de los dos préstamos en esa casilla.
Justo afuera de Miami-Dade
Sur de Broward, revisado el 27 de septiembre de 2026. Hallandale Beach, Hollywood y Miramar quedan al otro lado del límite del condado, frente a Aventura y Golden Beach. Es el primer corte de anuncios públicos. No es todo lo que está a la venta. El mapa público de Broward ya no muestra si los impuestos están sin pagar, así que nada de esta lista se marca como distressed salvo que un registro de impuestos lo diga. Ninguno lo dice.
| Edificio | Unidades | Precio | Quién lo vende | Impuestos |
| 1843 Dewey St, Hollywood | 27 | No publicado | Grupo multifamiliar de Cushman & Wakefield | No aparece mora. El precio está detrás de una llamada. |
| 1927–1929 Roosevelt St, Hollywood | 10 | $2,250,000 | Fausto Commercial, anunciado el 6 de julio de 2026 | El corredor dice que las rentas están bajo el mercado. No hay impuestos vencidos publicados. |
| 705–713 NE 3rd St, Hallandale Beach | 9 | $1,950,000 | The Keyes Company, anunciado el 19 de abril de 2026 | Rentas bajo el mercado, según el anuncio. No es un caso de impuestos. |
| 224 SE 9th Ct, Hallandale Beach | 4 | $879,000 | Media Realty. Folio 5142 27 14 0920 | El anuncio cita el año fiscal 2025. No hay saldo vencido. |
| 6125 SW 40th Ct, Miramar | 4 | $910,000 | Coldwell Banker. MLS A11992504 | La factura de 2025 en el anuncio es $16,925. Renovado en 2024. No está distressed. |
| 2202 Van Buren St, Hollywood | Terreno, 39 planeadas | $2,200,000 | Fausto Commercial. MLS A12002398 | No es un edificio de apartamentos. Una ficha vieja todavía dice 40 unidades a $3.2 millones. El anuncio vivo es terreno. Impuestos de 2025 en la ficha: $17,205. Se vendió en 2022 por $1,625,000. |
Pasa cualquier fila por la calculadora de arriba. Un edificio sin impuestos vencidos y con precio completo de lista no es la compra distressed. Dewey Street, de 27 unidades, es el único complejo en operación de este primer corte, y no publica precio.
Esto es una hoja de trabajo
Las dos tasas son las que tú escribes. Nada en esta página es una oferta de crédito, y Arbor aparece solo como ejemplo de un prestamista que entrega préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac. El préstamo nuevo es el menor entre el tope del valor y el tope de cobertura. Si el refinanciamiento no paga el hard money, el siguiente trato no arranca.